Immobilier d'entreprise
Les loyers repartent à la hausse dans la zone Paris Centre Ouest

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Les professionnels de l'immobilier d'entreprise révisent leur copie pour l'année 2005. En effet, la légère baisse des loyers qu'observait le marché depuis 2002, tend à disparaître et les indicateurs repartent à la hausse. Une hausse alimentée, entre autre, par la contraction de l'offre en immeubles neufs ou restructurés.

Dans Paris intra-muros, la baisse des loyers atteignait 11 % en 2003 pour les logements neufs ou restructurés, et 8 % en 2004. En 2005, les prix repartent à la hausse, atteignant des records dans la zone Paris Centre Ouest (+ 12 %) qui concentre à elle seule, selon le cabinet CB Richard Ellis, 36 % de la demande placée en Ile-de-France (c'est-à-dire l'ensemble des transactions, locations et ventes, réalisées par des utilisateurs finaux). Les loyers y sont parfois supérieurs à 600 euros au m² par an hors taxes et charges, alors que le loyer moyen des locaux neufs ou restructurés de la capitale s'élève à 442 euros, contre 315 pour l'ancien.

Prix moyen des loyers à Paris au 31/12/2005 (CB Richard Ellis - Décembre 2005)
Immeubles neufs ou restructurés       Immeubles de seconde main
Loyers en euros courants HT HC / m² / an		Evolution sur un an
Paris Centre Ouest (hors QCA)	509	(+12%)
	363	(+11%)
Autres arrondissements tertiaires	390	(+3%)
	264	=
Reste de Paris	358	(-3%)
	266	=
Moyenne générale	442	=
	315	=
Autres arrondissements tertiaires : XII, XIII, XIV, XVème QCA : quartier central des affaires, sous-ensemble du quartier Centre Ouest, il comprend principalement le VIIIème arrondissement Paris Centre Ouest : I, II, VIII, IX, XVI et XVIIème arrondissements Reste de Paris : III, IV, V, VI, VII, X, XI, XVIII, XIX et XXème arrondissements

Et la tendance haussière ne devrait pas s'estomper. Bien que les moteurs de la demande soient identifiés et l'offre maîtrisée par les promoteurs, les loyers posent problème. "En 2001, la baisse de la demande suite au ralentissement économique a fait chuter les loyers", raconte Aurélie Lemoine, directrice des études chez CBRE. En fait, les loyers réels sont aujourd'hui inférieurs d'en moyenne 10 % aux loyers faciaux, c'est-à-dire avant franchises ou participation aux travaux, autrement dit les avantages commerciaux. "Or, nous estimons que les avantages commerciaux devraient se réduire en 2006, différemment suivant l'offre disponible et les effets de concurrence. La baisse pourrait se faire sentir notamment à Paris et dans l'Ouest parisien." Les loyers réels devraient alors augmenter pour se rapprocher des loyers faciaux d'ici quelques mois. Seul bémol, les entreprises ne peuvent pas vraiment faire face à la hausse actuelle.

En ce qui concerne les superficies supérieures à 5.000 m², les stocks futurs - probables et certains - s'élèvent à 700.000 m² dans la capitale, dont 280.000 pour le quartier central des affaires. "Dans le XVème, précise Aurélie Lemoine, il y a par exemple des tours en voie de restructuration ou des disponibilités en état d'usage comme le Quai André Citroën mais la qualité des offres est hétérogène. Dans le XIXème, on trouvera le Parc du Millénaire avec plus de 60.000 m² livrables d'ici 2009 ou encore la ZAC de Porte des Lilas et ses 24 hectares. Le VIIIème arrondissement concentre les disponibilités du quartier central des affaires avec notamment "Capitale 8" un îlot anciennement surnommé "3 M", du nom des rues qui le délimitent : Monceau, Messine et Murat. Des restructurations lourdes y arrivent à échéance."

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