Immobilier d'entreprise
Certaines villes de province sont des points chauds

En 2005, le marché de l'immobilier d'entreprise a été dynamique en région. Soutenues par une forte demande, des villes comme Lyon, Nice ou Marseille sont de plus en plus chères à l'achat comme à la location.

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Les prix en
Ile-de-France

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Jacques Bagge
(Jones Lang LaSalle)

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	Jacques Bagge (Jones Lang LaSalle)
	Centre d'affaires ou location classique ?
	Les prix à Paris
	Les prix en Ile-de-France
	Les prix en régions

Le marché régional de l'immobilier d'entreprise est moins volatile que le marché francilien et la progression des valeurs y est plus douce, bien que les volumes commercialisés - location ou vente - y soient semblables. La demande placée y atteint en effet près de 2 millions de m² en 2005. Les marchés régionaux fluides et ayant atteint une taille critique sont très attractifs, notamment pour les investissements. Bien entendu, ils restent localisés au niveau des grandes agglomérations qui enregistrent une croissance de 9 % des volumes commercialisés, à 1,2 millions de m² en 2005. L'offre disponible se réduit en conséquence.

Plus de ventes en région
L'offre placée se caractérise par des ventes à l'utilisateur plus développées en région qu'en Ile-de-France. "Une tendance liée avant tout au tissu économique où les petites entreprises profitent des taux d'intérêts bas et de la fiscalité favorable liée au montage en SCI pour investir dans du patrimoine immobilier", explique Aurélie Lemoine, directrice des études chez CBRE. Le secteur public joue ici un rôle important dû à une politique de décentralisation de certaines fonctions et à une optimisation de la rentabilité immobilière.

En 2005, la majorité des mouvements a eu lieu à Lille, Lyon ou encore Toulouse où l'avionneur Airbus a effectué une grosse transaction et peine à trouver une offre dans le neuf correspondant à ses besoins. Vient ensuite Strasbourg, Nantes, Bordeaux, Aix, Marseille, qui offrent un vrai marché tertiaire. Rennes, qui n'en fait pas partie, a également montré une forte dynamique.

Les bureaux en régions : LES VENTES (CBRE Bourdais - Valeurs au 31/12/2005)
Métropoles régionales	Prix de vente (en euros HT ou HD / m²)
Métropoles régionales	Neuf ou restructuré	Récent	Ancien
Aix-en-Provence	1.450 / 3.000	1.300 / 1.600	1.100 / 1.500
Angers	1.200 / 1.450	850 / 1.100	550 / 900
Annecy	1.300 / 2.400	1.100 / 1.400	900 / 1.200
Avignon	1.350 / 1.540	1.000 / 1.200	550 / 950
Bordeaux	1.250 / 1.600	900 / 1.200	700 / 900
Caen	1.000 / 1.200	800 / 900	NS
Clermont-Ferrand	1.250 / 1.500	900 / 1.100	700 / 900
Grenoble	1.200 / 1.650	850 / 1.150	650 / 850
Le Mans	1.200 / 1.500	1.200	750 / 1.050
Lille	1.300 / 2.300	1.000 / 1.900	500 / 1.300
Lyon	2.400 / 2.600	1.400 / 2.100	1.100 / 1.600
Marseille	1.600 / 2.200	1.200 / 1.860	1.000 / 1.500
Metz	1.250 / 1.550	850 / 1.200	600 / 950
Montpellier	1.200 / 1.400	1.100 / 1.300	850 / 1.000
Mulhouse	980 / 1.950	800 / 1.300	420 / 820
Nancy	1.200 / 1.450	1.100 / 1.300	800 / 1.100
Nantes	1.300 / 1.800	1.200 / 1.400	1.000 / 1.200
Nice	2.000 / 3.500	1.800 / 3.000	1.000 / 4.000
Orléans	1.400 / 1.800	1.000 / 1.200	900 / 1.000
Rennes	1.350 / 2.350	1.150 / 1.300	950 / 1.200
Rouen	1.200	880 / 1.950	470 / 615
Sophia-Antipolis	1.500 / 2.000	1.000 / 1.350	900 / 1.000
Strasbourg	1.200 / 2.200	940 / 1.450	690 / 1.200
Toulouse	1.300 / 1.750	1.000 / 1.500	700 / 1.000
N.S. : non significatif

Des hausses de prix localisées
De manière générale, les prix de vente de l'immobilier ont augmenté, même si cette progression est moins prononcée qu'en Ile-de-France. Par contre, certaines villes représentent des points chauds stimulés par la demande. Ainsi, la fourchette basse du prix au m² de l'immobilier neuf ou restructuré explose avec + 41 % à Lyon, et curieusement chute de 17 % à Montpellier. Ailleurs, la fourchette haute grimpe de 18 % à Grenoble, 24 % à Orléans, 26 % à Annecy, 39 % à Lille, 57 % à Rennes, ou encore 60 % à Mulhouse. Lyon et Nice demeurent de loin les villes les plus chères de province.

Côté location, en 2005, le loyer moyen des immeubles neufs ou restructurés est passé à 145 euros par an et par m², hors taxes et charges, soit une hausse d'à peine 3 % par rapport à 2004. Parmi les villes les plus chères se trouvent Annecy, où l'effet de rareté joue pleinement, Lyon, Marseille ou encore Nice, dont la fourchette de prix supérieure passe la barre des 200 euros du m² par an, hors taxes et charges. Pour d'autres, c'est la fourchette basse qui est revue à la hausse : + 11 % à Toulouse, + 12 % à Grenoble, + 14 % à Caen, + 19 % à Bordeaux, + 26 % à Lyon, + 22 % à Rouen. Metz, au contraire, perd 12 %. Le prix de l'ancien, quant à lui, se stabilise.

Les bureaux en régions : LA LOCATION (CBRE Bourdais - Valeurs au 31/12/2005)
Métropoles régionales	Loyers (en euros HT HC/m²/an)
Métropoles régionales	Neuf ou restructuré	Récent	Ancien
Aix-en-Provence	125 / 150	120 / 130	110 / 120
Angers	110 / 140	90 / 110	65 / 95
Annecy	120 / 210	100 / 115	70 / 90
Avignon	130 / 150	107 / 125	77 / 105
Bordeaux	125 / 140	100 / 130	85 / 100
Caen	110 / 125	95 / 110	75 / 90
Clermont-Ferrand	95 / 140	90 / 115	70 / 85
Grenoble	116 / 145	95 / 115	70 / 95
Le Mans	105 / 130	90 / 110	55 / 90
Lille	110 / 165	90 / 130	60 / 100
Lyon	195 / 205	135 / 170	120 / 170
Marseille	115 / 210	130 / 175	100 / 150
Metz	105 / 135	100 / 100	60 / 100
Montpellier	130 / 140	115 / 125	95 / 105
Mulhouse	100 / 195	82 / 120	40 / 85
Nancy	115 / 128	92 / 115	80 / 100
Nantes	115 / 160	100 / 120	90 / 105
Nice	150 / 200	130 / 160	85 / 140
Orléans	125 / 142	105 / 125	80 / 100
Rennes	125 / 160	110 / 120	85 / 105
Rouen	110 / 150	90 / 115	75 / 90
Sophia-Antipolis	150 / 170	130 / 145	100 / 130
Strasbourg	110 / 175	90 / 130	70 / 110
Toulouse	120 / 150	115 / 125	90 / 110

Une offre disponible en baisse et inadaptée
L'offre immédiate disponible a subi une pression à la baisse en région, passant de 1,4 à 1,3 millions de m² en l'espace d'un an. Les entreprises préfèrent les locaux neufs ou restructurés (luminosité, climatisation, équipements, grands plateaux...) face aux bureaux de seconde main, beaucoup moins attractifs. Or, en région, 83 % de l'offre disponible est de seconde main, contre 70 % en Ile-de-France. A titre d'exemple, à Toulouse, l'offre immédiatement disponible a diminué de 17 % en 2005, la part du neuf ou restructuré ne représente plus que 5 % du total. A Montpellier, l'offre a chuté de 59 %, ne laissant libre qu'une majorité de locaux de seconde main et de petite taille. Le taux de vacance a d'ailleurs perdu trois points à 1,9 % signifiant une saturation du marché local.

En savoir plus

Exceptions à la règle, dans certaines villes, l'offre immédiatement disponible augmente. Ainsi, Lyon offre la surface disponible la plus importante du marché provincial - 310.000 m² - soit 10 % de plus qu'en 2004. La part du neuf et du restructuré croît de 4 points à 26 % de l'ensemble de l'offre. A Nice, l'offre augmentant de 20 % est fortement caractérisée par des locaux anciens, ainsi que l'absence de grandes surfaces. Le taux de vacance gagne deux points et passe à 19 % en 2005. Au contraire, Lille offre 41 % de surface disponible de plus qu'en 2004, avec une nette amélioration de la qualité car la part du neuf et restructuré est passée de 14 à 24 % de l'offre.

Bref, "l'offre de locaux neufs ou restructurés est insuffisante malgré plusieurs programmes de construction à Lille, Lyon ou Aix notamment qui devraient être disponibles à l'horizon 2006-2007. Mais il est difficile de trouver des terrains biens positionnés", conclut Aurélie Lemoine.

Les bureaux en régions : OFFRE DISPONIBLE (CBRE Bourdais - Valeurs au 31/12/2005)
Métropoles régionales	Offre immédiatement disponible au 31/12/2005 (en m²)
Aix-en-Provence	51.000	(-12%)
Angers	18.000	=
Annecy	37.000	(-12%)
Avignon	9.200	(-28%)
Bordeaux	100.000	(-25%)
Caen	23.000	(-43%)
Clermont-Ferrand	15.000	(-12%)
Grenoble	85.500	(-19%)
Le Mans	38.600	(+45%)
Lille	170.000	(+42%)
Lyon	310.000	(+10%)
Marseille	87.000	(-17%)
Metz	38.500	(-1%)
Montpellier	27.000	(-59%)
Mulhouse	49.100	(-16%)
Nancy	27.660	(-16%)
Nantes	55.000	(+10%)
Nice	60.000	(+20%)
Orléans	33.000	(+38%)
Rennes	33.000	(-3%)
Rouen	37.000	(-22%)
Sophia-Antipolis	70.000	(-15%)
Strasbourg	95.000	(+1%)
Toulouse	76.000	(-17%)