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ENTREPRISE
05/07/2006
Immobilier d'entreprise
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| Pour la première fois depuis 2002, la croissance de l'offre immobilière d'entreprise est négative en Ile-de-France. Une situation propice à la hausse les loyers en 2006, surtout pour les immeubles neufs ou restructurés pour lesquels la demande est forte. |
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Les prix à Paris |  |
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L'Ile-de-France a enregistré près de 2.800 mouvements pour l'immobilier d'entreprise en 2005. La demande placée - location et vente - atteint 2.164.800 m², soit une hausse de 12 % par rapport à 2004. Mais côté offre, les stocks disponibles diminuent, ce qui ouvre la voie à la hausse des loyers.
Un marché locatif encore propice aux demandeurs
En 2005, le prix des loyers en Ile-de-France a peu évolué, à l'exception du quartier d'affaires de La Défense. Ici le prix du m² a augmenté en moyenne de 8 % dans les immeubles neufs ou restructurés et ce, au détriment des locaux de seconde main.
L'année 2005 se caractérise également par un développement de l'achat par rapport au locatif en Ile-de-France. Hors investissement, on constate une hausse de 4 points pour les ventes à l'utilisateur, soit 10 % des transactions en 2005, le reste étant loué. Cette tendance devrait se poursuivre en 2006.
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Les
loyers moyens en région parisienne
(CB Richard Ellis - Décembre 2005) |
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Loyers
en euros courants HT HC / m² / an
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Evolution sur un an
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La Défense
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 (+8%) |
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 (-7%) |
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Secteur
des affaires de l'Ouest (hors Défense)
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=
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(-2%) |
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Première
périphérie Sud
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=
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Première
périphérie Est
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(+2%) |
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Première
périphérie Nord
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Deuxième
périphérie
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=
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La première périphérie regroupe les Secteurs des Affaires de l'Ouest, La Défense, la première périphérie Nord, Est et Sud. |
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Bien que l'achat se développe, grâce notamment aux taux d'intérêts bas, la location est privilégiée par les entreprises franciliennes. Les loyers ayant baissé depuis 2001, le marché favorise les demandeurs face à une offre encore large. "Les raisons qui poussent actuellement les entreprises à bouger sont le plus souvent la rationalisation et l'optimisation des surfaces, ainsi que la recherche d'économies, plus que les créations d'emplois, souligne Aurélie Lemoine, directrice des études chez CBRE. Nous constatons que les entreprises ont une meilleure santé financière qu'il y a quelques années, même si elles restent très attentives aux coûts. Les projets s'avèrent plus concrets et précis."
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En savoir plus
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De grosses transactions stimulent le marché
"A la fin des années 1990 et au début des années 2000, note Aurélie Lemoine, les grandes entreprises étaient contraintes de morceler leurs implantations faute de locaux disponibles, puis il y a eu un retournement économique. Aujourd'hui, elles développent une stratégie de regroupement pour multiplier les synergies et réaliser des économies. Dans les services, l'immobilier est le deuxième coût fixe après les salaires et il subit la pression des actionnaires, du marché et de la concurrence." Bref, ce qui motive les entreprises est l'économie d'argent et la rationalisation.
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Motivation des mouvements en 2005
(En nombre - Source : CB Richard Ellis 2006) |
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La demande en locaux d'une superficie supérieure à 5.000 m² grimpe sérieusement, notamment en périphérie de Paris. Là, les entreprises trouvent de plus grandes surfaces, de qualité et moins chères que sur Paris intra-muros. Cette demande se traduit par des programmes de construction ou de restructuration lourde. Ainsi, les surfaces supérieures à 5.000 m² représentent 35 % des volumes commercialisés, pour seulement 62 transactions.
Aurélie Lemoine de préciser : "Le premier trimestre 2006 enregistre un volume de vente historique avec 7,4 milliards d'euros investis en France, dont deux transactions d'un montant supérieur à 1 milliard d'euros : Mines de la Lucette qui a acquis un portefeuille immobilier francilien au fond allemand KanAm, et Bail Investissement qui a acheté à CGW. Au niveau locatif, trois transactions de plus de 50.000 m² ont été enregistrées. Le deuxième trimestre devrait connaître un rythme de transactions élevé mais moins important. L'année 2006 devrait toutefois enregistrer d'autres transactions de cet ordre."
Concernant le nombre de transactions, les petits acteurs participent pleinement au dynamisme du marché. 30 % des volumes commercialisés concernent des surfaces inférieures à 1.000 m², soit 2.300 transactions menées par des PME. Les 35 % restant concernent des surfaces de 1.000 à 5.000 m², soit 378 transactions.
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L'offre
immédiate
en région parisienne
(Immostat / CB Richard Ellis - Avril 2006) |
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| Secteurs |
Offre
immédiate
en m² au 31/12/2005
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Variation sur un an
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Secteur
des affaires de l'Ouest
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378.000
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(-5%) |
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| La Défense |
225.000
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(-14%) |
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| Première périphérie Nord |
244.000
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(-12%) |
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Première
périphérie Sud
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127.000
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(+2%) |
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| Première périphérie Est |
94.000
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(-3%) |
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Deuxième
périphérie
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1.029.000
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(-5%) |
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| Total Ile-de France |
2.770.000
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(-8%) |
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L'offre immédiate disponible diminue
La demande augmente et le marché se tend car l'année 2005 enregistre la première évolution négative de l'offre immédiate en Ile-de-France à - 8 %, contre + 98 % en 2002, + 12 % en 2003 et + 1 % en 2004. L'offre immédiate au 31 décembre 2005 était de 2.770.000 m². C'est plus particulièrement sur La Défense et la première périphérie Nord que l'offre s'est contractée.
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Variation trimestrielle de l'offre immédiate
(Source : CB Richard Ellis 2006) |
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Concernant les stocks futurs - probables ou certains - disponibles d'ici à 2009, il faudra regarder du côté de la périphérie Ouest (en 2007-2008) pour 1 million de m² - avec La Défense, Boulogne-Billancourt, où Renault libère ses terrains, Louveciennes, Versailles, Nanterre et Issy-les-Moulineaux - puis la périphérie Sud (en 2008) pour 800.000 m² - avec Montrouge, Massy, Clamart, Yvry et Vélizy. Dans tous les cas il s'agit de constructions neuves ou restructurées.
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