Alain Béchade (Atisreal Auguste-Thouard)
Le marché est plus dynamique en régions qu'en Ile-de-France

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Pas de coup d'éclat cette année : le marché de l'immobilier d'entreprise s'inscrit en 2005 dans la continuité. Entre grandes tendances et phénomènes nouveaux, l'analyse d'Alain Béchade, président d'Atisreal Auguste-Thouard, groupe spécialisé dans l'immobilier d'entreprise.

Quel est l'état actuel du marché de l'immobilier d'entreprise ?
Alain Béchade. Il est paradoxal, à plusieurs titres d'ailleurs. Tout d'abord le marché se caractérise par plusieurs vitesses de progression, suivant qu'il s'agisse d'immobilier d'entreprise neuf, récent ou ancien. C'est particulièrement flagrant en Ile-de-France. Mais globalement on peut estimer que le marché se porte bien en France depuis 2004, notamment pour l'immobilier neuf qui est resté très dynamique. Le marché des locaux industriels et des entrepôts est lui aussi très dynamique. Le marché des immeubles non rénovés et non réhabilités se porte, lui, moins bien.

Vous évoquez un paradoxe...
Oui. D'un coté, on observe un retour vers Paris intra-muros des PME et PMI franciliennes suite à l'ajustement des prix à la location. Le choix de ces structures de taille moyenne se porte sur des locaux anciens rénovés qui participent à leur image de marque. D'un autre côté on constate que la création d'emploi, donc le niveau d'activité de l'immobilier d'entreprise, s'effectue plutôt en régions et non pas en Ile-de-France. L'Ile-de-France a tendance à détruire des emplois. Depuis le quatrième trimestre 2002, les régions ont créé 70 000 emplois alors que 67.000 ont été détruits en Ile-de-France, marquant une grande fragilité de l'emploi dans cette zone, et notamment de l'emploi privé.

La durée de propriété est plus courte aujourd'hui, environ cinq à sept ans "

Comment expliquez-vous le dynamisme de l'immobilier d'entreprise en régions ?
Il résulte en grande partie de la tertiairisation de l'activité qui atteint 62 % en région et 78 % en Ile-de-France. En outre, la génération des 20-40 ans est très mobile et vit avec son temps. Auparavant les gens pleuraient la fermeture d'une usine, aujourd'hui ils vont là où il y a du travail. Les jeunes montrent une très grande flexibilité et, au bout du compte, le marché est très actif en province tandis que le solde migratoire d'Ile-de-France, c'est-à-dire le flux d'entrées et de sorties, est déficitaire.

Cela signifie-t-il que le marché en Ile-de-France est en perte de vitesse ?
Pas tout à fait. Il reste tout de même le plus important marché européen avec une plus forte maturité qu'auparavant et davantage de profondeur. Tout d'abord les échanges sont très nombreux et les immeubles sont gérés comme des actifs. La durée de propriété est d'ailleurs plus courte, environ cinq à sept ans aujourd'hui. C'est un phénomène tout à fait nouveau. Ensuite il faut savoir que 65 % des investisseurs sont étrangers, essentiellement européens avec au premier plan la Grande-Bretagne et l'Allemagne. Ces investisseurs assurent la liquidité du marché immobilier français. C'est un véritable bouleversement par rapport à la situation du début des années 90, où les principaux acteurs étaient alors les investisseurs institutionnels.

D'où vient cet attrait des investisseurs étrangers pour l'Ile-de-France ?
C'est la grande diversité des entreprises qui attire et rassure les investisseurs étrangers. Par comparaison, la City à Londres est caractérisée par l'implantation essentiellement de banques. L'effondrement de la Bourse en 2002 y a provoqué celui du marché immobilier.

Les grands groupes privilégient la location"

Mais il s'agit là de spéculation immobilière qui ne concerne que les grands comptes...
Effectivement. Les grands comptes, caisses de retraite et assurances vie en tête, ont beaucoup de capitaux disponibles actuellement et il existe peu de placement obligataires aujourd'hui. Ils investissent donc dans l'immobilier d'entreprise. Le taux de rendement des bureaux en Ile-de-France est en moyenne de 6 à 7 % et de 7 à 8 % en régions car il y a une prime de volatilité, c'est-à-dire moins de choix et des retournements brutaux possibles.

Qu'en est-il en dehors des placements financiers ? Les entreprises achètent-elles ou bien louent-elles ?
Il existe deux stratégies. Nous avons d'un coté les PME-PMI dont les demandes à l'achat sont très importantes, car les crédits sont très intéressant à 4 ou 5 %. D'un autre côté, les grands groupes privilégient la location car ils ne veulent pas immobiliser leur capitaux dans ce qui n'est pas leur coeur de métier. Globalement, l'essentiel du marché est tourné vers le locatif. Sur 1,9 million de m² placés en 2004, seuls 200 000 m² ont été achetés. C'est caractéristique d'un marché d'économie développée.

Les entreprises ont-elles des exigences particulières aujourd'hui en matière d'immobilier ?
Les entreprises veulent des espaces conviviaux, que ce soit des open-spaces ou des restaurants d'entreprise. L'accent est également mis sur les immeubles de haute qualité environnementale et non polluant. Enfin, l'aménagement des locaux et le confort sont largement pris en compte avec l'installation de climatisation, la recherche de clarté ou encore l'attention portée à l'adaptabilité du lieu aux nouvelles technologies avec par exemple une alimentation électrique suffisante. L'offre reste supérieure à la demande et les entreprises cherchent un compromis entre économie et qualité.

Trois à six mois de plus pour prendre une décision"

Comment se profile 2005 ?
La demande de locaux est tributaire de l'économie. C'est un marché très cyclique. Il est difficile de faire des prévisions. Nous attendons cependant le même niveau d'activité à la fin de l'année qu'en 2004. Le marché de l'immobilier d'entreprise a subit un léger ralentissement, mais nous sommes loin de l'effondrement et l'année 2005 devrait être globalement bonne. Les incertitudes dues notamment aux chiffres de croissance inférieurs aux prévisions ont provoqué l'allongement de la durée de prise de décision des entreprises de trois à six mois supplémentaires.

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Immobilier privé et immobilier d'entreprise sont-ils liés ?
Pas du tout. Ils ne réagissent pas de la même manière. Le premier a largement sous-estimé les besoins et les taux d'intérêts bas ont générés de nombreux emprunts pour pouvoir acheter. L'immobilier d'entreprise est lié à l'économie, le marché de l'emploi, la nature même des emplois.

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