Immobilier d'entreprise
L'externalisation du patrimoine se poursuit

Les tendances en régions

Sommaire

L'encyclopédie des villes

Sommaire

Alain Béchade (Atisreal Auguste-Thouard) L'encyclopédie des villes Les tendances à Paris Les tendances en Ile-de-France Les tendances en régions

Acheter ou louer ? Des milliers de particuliers se posent la question, pariant soit sur un krach de l'immobilier, soit sur la poursuite de la flambée des prix. Les dirigeants d'entreprise se posent aussi la question, pour d'autres raisons. Ils ont aujourd'hui tendance à choisir la location pour améliorer leur compte d'exploitation.

"Globalement, les entreprises achètent peu. Néanmoins, compte tenu du niveau du crédit et, surtout, du crédit bail, nous observons un regain d'intérêt pour l'achat d'immeubles neufs", constate Denis François, président de CB Richard Ellis Bourdais Valuation, partie expertise du cabinet de conseil en immobilier d'entreprise. Mais cet intérêt reste encore limité. André Ledoit, ancien directeur immobilier de Thomson et auteur de La fonction immobilière dans l'entreprise (Delmas, 2004), estime que les entreprises possèdent seulement 20 % du parc de bureaux, le reste appartenant aux investisseurs. Les entreprises du CAC 40 possèdent toujours un patrimoine immobilier important, représentant 16 % de leur capitalisation boursière selon l'IEIF (Institut de l'épargne immobilière et foncière). Mais dix ans en arrière, ce patrimoine s'élevait à 39 % de leur capitalisation.

Ce recul de l'immobilier en propre, donc de l'externalisation de cette fonction, répond avant tout à une logique financière. "Les dirigeants d'entreprise qui n'ont pas de participation significative dans le capital adoptent un comportement purement financier, note André Ledoit. Ils cherchent à maintenir le meilleur compte d'exploitation possible pendant leur mandat. Cela peut aller jusqu'à limiter les travaux d'entretien des locaux." Or pour maintenir le meilleur compte d'exploitation possible, les intérêts et les amortissements s'avèrent souvent plus problématiques qu'un simple montant de loyer. Sans compter que la vente du patrimoine immobilier peut permettre de désendetter l'entreprise. Reste que l'adoption des normes IFRS pourrait limiter ce mouvement. Ces normes incluent dans le bilan les engagements futurs dont, dans certains cas, les loyers. Ces loyers apparaîtraient donc comme une dette.

Au-delà de l'aspect financier, les entreprises en externalisant la fonction immobilier recherchent également de la souplesse avec des baux de six à neuf ans. "Elles gagnent ainsi en flexibilité. Il est plus facile de résilier un bail que de vendre un immeuble", insiste André Ledoit. Ces entreprises peuvent plus facilement adapter leurs bureaux au gré des réorganisations, restructurations et autres fusions acquisitions. A condition d'avoir bien préparé leur externalisation, en incluant des clauses évolutives.

Sommaire

Alain Béchade (Atisreal Auguste-Thouard) L'encyclopédie des villes Les tendances à Paris Les tendances en Ile-de-France Les tendances en régions

La loi de Finances pour 2005 devrait favoriser ce mouvement d'externalisation. Elle autorise à intégrer les actifs immobiliers dans une SIIC (Société d'investissement immobilière cotée). Jusqu'à fin 2007, la taxe sur les plus-values sera de 16,5 %, payable en quatre ans, contre 33,3 % en une seule fois. La SIIC doit ensuite conserver le bien pendant cinq ans. Ce système permet aux entreprises de récupérer des actions de la SIIC, qu'elle peuvent ensuite céder sur le marché boursier. Les grands groupes pourront créer leur propre société. En somme, louer sans vendre tout à fait.

Les tendances en régions

Sommaire

L'encyclopédie des villes